Die Deutschen wollen beim Immobilienkauf alles richtig machen und kaufen erst im fortgeschrittenen Alter. Dabei hat die Idee der Lebensabschnittsimmobilie ihren Reiz.

Die Deutschen sind Spätzünder. Eine Immobilie kaufen sie sich im Durchschnitt erst im fortgeschrittenen Alter von knapp 40 Jahren, wenn sie beruflich schon etwas erreicht haben. Bis dahin sind ihre Ansprüche gewachsen, während die Kompromissfähigkeit nachgelassen hat. Für ihre Wünsche, wie das eigene Zuhause sein soll, hat das Folgen. Fragt man Makler und Bauträger, heißt es: Wer sich in dieser Lebensphase auf dem Immobilienmarkt umsehe, wolle sich unbedingt verbessern. Es geht um mehr Platz und Komfort, also mindestens ein weiteres Zimmer und WC, gern ein zweites Bad, Balkon oder Terrasse, am liebsten beides samt Garten.

Nicht wenige müssen dann allerdings feststellen, dass ihnen dafür die Mittel fehlen. Jahrelang hatten sie es nicht eilig, sich ein Eigenheim zuzulegen. Nun, mit um die vierzig, sorgen sie sich, dass sie den richtigen Zeitpunkt womöglich verpassen könnten, wenn nicht schon verpasst haben.

Antonia Radu ist jung, in ihrer Lebenssituation kann sie beim Immo­bilienkauf klein anfangen. Wobei „klein“ auf einem Wohnungsmarkt wie Frankfurt, der die höchsten Quadratmeterpreise des Landes besitzt, zugegebenermaßen relativ ist. Die Volkswirtin hat sich nach nicht mal zwei Jahren im Beruf entschieden, in eine eigene Wohnung zu ziehen, statt weiter Miete zu zahlen. Für den langfristigen Vermögensaufbau sei eine Immobilie eine sehr gute Investition, ist sie überzeugt. Ein Eigenheim in guter Lage zu besitzen gilt schließlich in Hinblick auf die finanzielle Absicherung im Alter als wesentlicher Baustein. Den besitzt in Deutschland nur weniger als die Hälfte der Bevölkerung. In Europa gibt es nur in der Schweiz noch mehr Mieterhaushalte. Ansparen statt Miete zahlen

Unlängst haben Antonia Radu und ihr Freund den Vertrag für eine fast 80 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung in Frankfurt unterschrieben. Ohne Balkon. Drei Zimmer wären schöner gewesen, erzählt Radu, die überwiegend von zu Hause aus arbeitet und eigentlich anders heißt. Aber es fand sich nichts Passendes: „Wir haben Abstriche gemacht.“

Die Wohnung in einem sanierten Altbau hat 430.000 Euro gekostet. Die Bank finanzierte dem Paar 95 Prozent des Kaufpreises. Zwei ordentlich verdienende Berufsanfänger, die noch mehr als drei Jahrzehnte im Arbeitsleben, inklusive Gehaltssprüngen, vor sich haben, und eine so­lide Immobilie in guter Lage – für den Kreditgeber ist das Risiko klein.

Zehn Jahre lang läuft der Kredit, für den die beiden 3,8 Prozent Zinsen zahlen. Einschließlich Tilgung zahlen sie nun monatlich 2000 Euro. Würde es so weitergehen, wäre die Wohnung nach 30 Jahren abbezahlt. „Das ist monatlich viel Geld, aber anders als bei der Miete sparen wir dadurch ja etwas an“, sagt die Ökonomin. In Spanien nichts ungewöhnliches

Mit ihren 25 Jahren ist sie als Immobilienkäuferin in Deutschland ei­ne Ausnahme. In diesem Alter wissen andere noch überhaupt nicht, was und wo sie arbeiten werden. Geschweige denn, dass sie ihre finanziellen Möglichkeiten für einen Kauf überschlagen. Daran ändert auch der Einstieg ins Berufsleben bei den wenigsten etwas. Dabei ist die theoretische Kauflust nach einer repräsen­tativen Erhebung der GfK, früher als Gesellschaft für Konsumforschung bekannt, aus dem Herbst vergangenen Jahres unter den 18- bis 29-Jährigen mit 70 Prozent so groß wie in keiner anderen Altersgruppe.

Die Wirklichkeit sieht anders aus. Für eine Studie zur Ungleichheit haben sich die Soziologen Thomas Hinz und Or Cohen Raviv von der Uni­versität Konstanz die Wohnsituation junger Erwachsener in Ländern der Eu­ropäischen Union angesehen. Die Deutschen bilden nach den Österreichern in puncto Immobilieneigentum das Schlusslicht – mit deutlichem Abstand. Antonia Radu und ihr Freund werden demnach zu den 27 Prozent ge­hören, die hierzulande schon in jungen Jahren in einer eigenen Immobilie wohnen. In Frankreich dagegen ist es immerhin die Hälfte, in Spanien sind es sogar fast 70 Prozent. Wer es sich irgendwie leisten kann, zieht dort so bald wie möglich in ein eigenes Studio oder eine kleine Wohnung. Genau das hat Antonia Radu während ihres Masterstudiums in Madrid beobachtet. Jung mit einer kleinen Immobilie anfangen – für ihre spanischen Bekannten war das nichts Ungewöhnliches.

Die Finanzberaterin Andrea Betzler hält das für einen cleveren Schritt. Sofern die Voraussetzungen stimmen. Wer ein sicheres Einkommen habe und ein „Einsteigermodell“ wäh­le, also erst mal eine der aktuellen Lebenslage angemessene Immobilie, lege den Grundstein, sich später mehr leisten zu können, sagt die Fachfrau vom Immobilienkredit­finanzierer Dr. Klein in Hannover. Wichtig sei aber, dass die jungen Käufer sich nicht übernehmen. „Mentalitätswechsel“ vorausgesetzt

Nach Betzlers Erfahrung leistet sich diese Käufergruppe eine Erstimmobilie mit 45 bis 75 Quadratmetern, in Stadtrandlage oder einem noch nicht so teuren Viertel, aber mit guter Anbindung. „Das ist bei der Auswahl wichtig, denn so ein Objekt lässt sich später auch gut vermieten oder weiterverkaufen“, erläutert die Finanzierungsexpertin.

Unter diesem Aspekt hat auch Antonia Radu ihre Wahl getroffen, und sich dafür sehr gezielt auf die Suche gemacht. Die Zweizimmerwohnung, die in einem netten Viertel liegt, ist mit Blick auf die Zukunft eine gute Wahl, ist sie sicher. Für das deutsche Durchschnittsohr klingt das unlogisch. Schließlich wird diese Wohnung dem Paar, ob mit oder ohne Kinder, wohl irgendwann zu klein werden. Oder es will in einem ruhigeren Umfeld wohnen. Oder es muss berufsbedingt umziehen. Die beiden frischgebackenen Eigentümer haben das bedacht. Abgeschreckt hat es sie nicht. Denn „wenn sich die Umstände ändern, ziehen wir um“, zeigt sich Radu pragmatisch.

So zu denken setzt jedoch einen „Mentalitätswechsel“ voraus, wie es Michael Voigtländer, Immobilienökonom am in Köln ansässigen IW Institut der deutschen Wirtschaft, formuliert. Auch er lenkt den Blick auf das Ausland, wo es etwa in den angelsächsischen Ländern weit verbreitet ist, Wohnungen und Häuser zu kaufen und zu verkaufen, wenn die Umstände sich ändern. „Das erfordert aber ein aktives Investieren“, sagt Voigtländer – und das sei in un­serer Gesellschaft bisher noch nicht so verbreitet.

In der ersten Immobilie alt werden?

Hierzulande denken die meisten nach wie vor: Man kauft nur einmal im Leben. Deshalb soll alles möglichst passen, am besten bis in alle Ewigkeit. Dass das ein Trugschluss ist, erfahren Hausbesitzer spätestens, wenn das letzte Kind ausgezogen ist und sie im Alter in einer viel zu großen Immobilie zurückbleiben.

Die Vorstellung, in der ersten und einzigen Immobilie alt zu werden, stammt aus einer Zeit, als die Lebensläufe deutlich festgelegter waren als heute. Es ist aber nicht nur eine Frage der Mentalität, dass sich die Deutschen mit dem Immobilienkauf so schwer tun. Dafür gibt es auch finanzielle Gründe. Die größte Hürde für Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren ist das fehlende Ei­genkapital, wie eine Untersuchung des Forschungsinstituts Empirica für die Jahre 2013 bis 2022 zeigt. Um überhaupt einen Kre­dit zu bekommen, müssen Käufer um die 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen. Und wie das Forscherteam Ravi und Hinz von der Universität Konstanz in seinem internationalen Vergleich herausgefunden hat, hängt die Frage, ob man sich eine Immobilie leisten kann, besonders in Deutschland vom Vermögen der Eltern ab. Besitzen sie eine Immobilie, sind ihre Kinder bei der Eigentumsbildung im Vorteil. Muss die Maklerprovision so hoch sein?

Auch Antonia Radu und ihr Freund, von denen die Bank nur ein Eigen­kapital in Höhe von 5 Prozent erwartete, waren auf die finanzielle Hilfe der Eltern angewiesen. Sie unterstützten die beiden mit 50.000 Euro. „Sonst wäre es nicht gegangen.“ Denn mit den eigenen finanziellen Mitteln für die Immobilie ist es nicht getan. Richtig viel müssen die Käufer für die Nebenkosten ausgeben, die sich nach der Höhe des Kaufpreises richten. Da ist die von den Ländern festgesetzte Grunderwerbsteuer; in Hessen sind das aktuell 6 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbucheintrag werden 1,5 Prozent fällig, und der Makler erhält 7 Prozent Vermittlungsprovision, die sich Käufer und Verkäufer teilen. Antonia Radu und ihr Freund zahlten allein dafür 15.000 Euro.

Nicht zuletzt diese zusätzlich nötigen finanziellen Mittel, die Immo­bilienkäufer nicht über einen Kredit finanzieren können, erschweren den Kauf. Bei manchen sind sie das Zünglein an der Waage. Für IW-Ökonom Michael Voigtländer zählen sie daher zu den wesentlichen Stellschrauben, an denen sich drehen lässt. Muss die Maklerprovision so hoch sein? Die Bundesländer könnten zum Beispiel die Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer wie Radu deutlich senken. In den Niederlanden etwa zahlen sie nur 2 Prozent, in Dänemark kassiert der Staat sogar weniger als 1 Prozent. Im Finanzministerium in Berlin liegt ein entsprechender Diskussionsentwurf vor.

Das könnte es auch weniger vermögenden Haushalten leichter machen, eine Wohnung zu kaufen. Den deutschen Erstkäufer würde es vermutlich verjüngen, und die Eigentumsquote erhöhen.